Area de Protección Patrimonial Antiguo Puerto Madero

1) Carácter
2) Delimitación
3) Subdivisión
4) Tipología edilicia
5) Circulaciones
6) Usos

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5.4.6.33
Distrito U32 - Area de Protección Patrimonial Antiguo Puerto Madero

1) Carácter: zona destinada a ampliación y complementación de los usos del Area Central desarrollada sobre un sector del Antiguo Puerto Madero que comprende los diques 1, 2, 3, 4, sus banquinas y los edificios de los depósitos adyacentes. Este sector desafectado de su función portuaria conserva un alto valor patrimonial arquitectónico y ambiental que debe ser preservado.

2) Delimitación: El Distrito U32 se halla delimitado: eje de la Av. Eduardo Madero desde su intersección con la Av. Córdoba; eje Av. Eduardo Madero - Ing. Huergo hasta su intersección con el eje de la Av. Brasil; por el eje de la Av. Brasil hasta su intersección con la calle Bartolomé Mitre y Vedia; el eje de la calle Bartolomé Mitre y Vedia hasta su intersección con la prolongación virtual de la L.O. de la acera Norte de la calle Viamonte; por la prolongación virtual de la L.O. de la acera Norte de la calle Viamonte hasta su intersección con el borde Oeste del canal de comunicación Dársena Norte y Dique 4; por el borde Oeste del canal de comunicación entre Dársena Norte y Dique 4 hasta su intersección con la prolongación virtual del eje de la Av. Córdoba; por la prolongación virtual del eje de la Av. Córdoba hasta su intersección con el eje de la Av. Eduardo Madero, según se grafica en el Plano Nº 5.4.6.33 (Nº 2015-B-CPU-92).

3) Subdivisión: las parcelas 1 a 8 indicadas en el Plano Nº 5.4.6.33 deberán permanecer indivisas. La mensura, los planos de apertura de vía pública y de subdivisión parcelaria, serán aprobados por la Dirección de Catastro, quien verificará el cumplimiento de las disposiciones contenidas en el apartado 5.1 Circulaciones.

Los límites de las mencionadas parcelas quedan definidos según las siguientes prescripciones:

Parcelas 9, 12, 13 y 16: Las L.O. este y oeste serán coincidentes con la proyección de los edificios existentes.

Parcelas 10, 11, 14 y 15: La L.O. oeste se ubicará a 15,50 m de la fachada oeste de los edificios existentes.

Parcela 9 a 16: La línea divisoria entre parcelas contiguas se ubicarán en forma equidistante de las fachadas laterales de los edificios.

Parcelas 1 y 18: La línea divisoria entre parcelas se ubicará en coincidencia con la prolongación virtual de la L.O. de la acera norte de la calle Viamonte

Parcela 17: Las L.O. se ubicarán a 10,00 m del borde sur del Dique 1 y a la misma distancia del borde sudoeste del canal de comunicación entre Dique 1 y Dársena Sur. A su vez a 31,00 m desde el eje de la Av. Brasil y a 6,00 m de la línea de proyección del tablero del empalme de la Autopista Buenos Aires - La Plata con la Autopista 25 de Mayo. Según lo graficado en el Plano Nº 5.4.6.33 b).

Parcela 18: La L.O. este se ubicará a 23,00 m del borde oeste del canal de comunicación entre Dársena Norte y Dique 4; la L.O. oeste estará a 2,50 m del cordón de la calle Dávila; la L.O. sur coincidirá con la prolongación virtual de la L.O. de la acera norte de la calle Viamonte; la L.O. norte y noroeste se situará a no más de 59,00 m de la L.O. sur. Según lo graficado en el Plano Nº 5.4.6.33 c).

Parcela 16: La L.O. sudoeste estará a 6,00 m de la línea de proyección del tablero del empalme de la Autopista Buenos Aires - La Plata con la Autopista 25 de Mayo.

4) Tipología edilicia:

a) Para las parcelas 1 a 16 se mantendrá la tipología de las construcciones existentes previstas en el proyecto original de Puerto Madero, permitiéndose únicamente las modificaciones y ampliaciones dispuestas en el punto 5.2.1.2.

b) Para la Parcela 17: se regirá por las disposiciones establecidas para el Distrito E3 de zonificación salvo en lo referente a FOT y FOS, que se fijan en:

FOT máximo: 1
FOS máximo: 60%
Según Plano Nº 5.4.6.33 b)

c) Para la Parcela 18: se permite basamento y/o edificios de perímetro libre.

FOT máximo de la parcela = 7 (siete)

Area modificable: Queda determinada por el área comprendida entre las L.O. noroeste, este, sur y norte de la parcela. El límite oeste estará determinado por la prolongación virtual del paramento exterior oeste del edificio existente en la parcela 1 (uno), según lo graficado en el Plano Nº 5.4.6.33 c).

Areas libres o descubiertas de la parcela: Las áreas libres o descubiertas de la parcela quedarán libradas al uso público. Esta obligación se establecerá mediante servidumbre administrativa formalizada mediante escritura pública.

Basamento:

Altura: deberá igualar obligatoriamente la altura de la fachada del edificio existente en la parcela 1.

FOS: Se podrá utilizar la totalidad del área edificable de la parcela.

Disposiciones particulares:

a) El basamento deberá tener un desarrollo mínimo de 35,00 m sobre la línea de edificación oeste de la parcela;

b) Todos sus paramentos deberán tener tratamiento de fachada.

Edificios de perímetro libre:

Altura máxima: No podrá superar un Plano Límite Horizontal a 120,00 m

FOS: 50%

d) Destrucción total o parcial: en caso de ruina total o parcial de cualquiera de los edificios sujetos a protección patrimonial, solamente se podrá reemplazar el edificio destruido por otro similar, según el proyecto original, en cuanto a volumen edificado y altura de fachada. El emplazamiento del edificio a construir deberá ser coincidente en su proyección horizontal con el del edificio destruido.

5) Circulaciones

5.1 Circulaciones: el área tendrá la siguiente trama circulatoria:

5.1.1 Tránsito vehicular:
Sentido Norte - Sur: sobre lado Oeste del Distrito, Autopista Costanera Buenos Aires - La Plata y calle colectora local; sobre lado Este Av. Bartolomé Mitre y Vedia.

Sentido Este - Oeste: Avdas. pasantes que vincularán la ciudad con la Costanera Sur, en coincidencia con los puentes existentes sobre canales de unión entre diques.

5.1.2 Tránsito peatonal:
Se establecerá una vía pública de circulación exclusivamente peatonal alrededor de los diques, por fuera de la franja perimetral de 1,20 m; esta circulación tendrá un ancho equivalente a la distancia existente entre la L.O. Este de las parcelas y el Límite Oeste de dicha franja de operación. En los 3 lados restantes de cada dique observará un ancho mínimo de 8,00 m.

5.1.3 Tránsito de embarcaciones:
A lo largo de los diques y en coincidencia con su eje deberá mantenerse entre las dársenas Norte y Sur una vía central acuática de comunicación.

5.2 Obligación de proteger:
Para el área se establecen dos formas de protección, según el ámbito de aplicación, protección edilicia y protección ambiental a los efectos de rescatar el valor arquitectónico - ambiental como memoria de la ciudad. La protección edilicia se refiere a lo construido en las parcelas. La protección ambiental se refiere al espacio público o privado que circunda a los antiguos depósitos a proteger, los diques y sus banquinas.

5.2.1 Protección edilicia:
En el área se declaran sujetos a protección los depósitos (Docks) construidos sobre la margen oeste de los diques, los que no podrán ser demolidos.

Casos Particulares:

a) Con el objeto de permitir la puesta en valor y refuncionalización para usos distintos de los originales, de los mencionados edificios se establecen en 5.2.1.1 y en 5.2.1.2 las siguientes intervenciones permitidas.

b) En el caso de las Parcelas 9, 13 y 15, se deberá construir el sector de los edificios originales parcialmente destruidos. La nueva construcción deberá realizarse según lo dispuesto en el punto 4).

c) En el caso de la Parcela 16, de subsistir la afectación vial por la Autopista Buenos Aires - La Plata, se deberá cumplir con lo dispuesto en el punto 4).

5.2.1.1 En el exterior:

Consolidación y mantenimiento de las fachadas, galerías y recovas respetando tanto sus materiales como sus vanos en forma y dimensión. Se admitirá la ejecución de aberturas en las fachadas laterales, siempre que su diseño sea contextual con la obra original.

- Las galerías y recovas existentes no podrán ser cerradas ni aún con elementos transparentes, permitiéndose solamente la colocación de barandas.

- No se admitirán instalaciones de acondicionadores de aire, climatizadores o calefactores que se visualicen desde el exterior.

- En las fachadas, la colocación y/o reubicación de cajas de conexiones y medidores u otras instalaciones de las empresas de servicios públicos deberán contar con la aprobación del Consejo, quien gestionará ante las distintas empresas prestadoras de servicios la adecuación de la normativa vigente sobre estas instalaciones a las particularidades del distrito.

La superficie de las fachadas deberá ser tratada con materiales incoloros y transparentes para facilitar la remoción de carteles afiches, pintura en aerosol, etc. sin producir su alteración o deterioro, con posterioridad a su restauración.

5.2.1.2 Modificaciones y ampliaciones

Se deberán respetar los lineamientos generales de los volúmenes existentes, admitiéndose:

a) El agregado de un entrepiso sobre la última planta sin alterar el remate de las fachadas existentes.

En las cubiertas se permitirá reproducir los lineamientos generales de las existentes o la construcción de cubiertas a 4 aguas. Para esta segunda opción en todos los casos la pendiente de la cubierta respecto de la horizontal será de 25%. La altura máxima de las cubiertas no podrá superar un plano límite horizontal a más de 3,50 m sobre la altura del paramento existente de fachada. Por sobre las cubiertas no podrá sobresalir ningún volumen. Se permitirá efectuar caladuras, claraboyas o techos de vidrio.

Los tanques de distribución de agua, locales para máquinas de ascensores, instalaciones de acondicionamiento de aire o cualquier otro elemento similar deberán estar contenidos dentro del volumen, real y/o virtual, conformado por las cubiertas de modo tal que desaparezcan visualmente.

a1) En el caso de las parcelas 9,12,13 y 16 la opción a que hace referencia el punto 5.2.1.2 a) deberán respetar una altura máxima de cumbrera de 4,50 m sobre la altura del paramento existente de fachada.

b) Entre los depósitos, en una franja ubicada en una distancia mínima de 1/3 del ancho del edificio respecto al encuentro entre fachadas, se permite lo siguiente: (figura 5.4.6.33)

b1) Adosar un volumen a las fachadas laterales del edificio con una saliente máxima de 1/6 del ancho del mismo. La superficie máxima en planta de dicho volumen será de 30 m² y su altura coincidirá con la altura de la cornisa inferior de la fachada a la que se adosa.

En caso de tratarse de una circulación vertical, escaleras y/o ascensores podrá adosarse un volumen que cumpla con las funciones mencionadas admitiéndose como altura máxima de dicho volumen la altura máxima admitida para la cubierta del edificio (dock).

b2) Hasta dos construcciones exentas por parcela, destinadas a comercio o servicio en correspondencia, cada una de ellas, a cada una de las fachadas laterales de los depósitos. La superficie cubierta máxima será para cada una de 15 m²; en caso de englobamiento o acuerdo entre parcelas se permite sumar las superficies hasta 30 m² en una sola construcción mancomunada; si la parcela resulta lindera a vía vehicular lateral (parcela en esquina) se permitirá asimismo, en esa cabecera, alcanzar los 30 m², la altura máxima será de 4,50 m. Para la determinación de la distancia mínima de 1/3 del ancho del edificio se considerará siempre el ancho menor de los mismos.

En ningún caso, a los efectos de preservar las visuales hacia los diques, las construcciones entre los depósitos admitidas en los puntos 1 y 2 podrán alcanzar en su conjunto un desarrollo lineal superior a 1/3 de la distancia entre la fachada original y el deslinde lateral correspondiente de la parcela.

c) Por debajo de la cota de la parcela se permite la ocupación total de la misma con subsuelos destinados a estacionamiento, lugar de carga y descarga y servicios auxiliares de los edificios. En estos subsuelos se podrán desarrollar el uso principal y usos complementarios solo en el caso de edificios destinados al uso educativo y cuando se hayan cumplimentado los requerimientos de estacionamiento lugar de carga y descarga y servicios auxiliares establecidos. El espacio urbano se considerará desde la cota -3,50m.

d) Las modificaciones que se efectúen en el interior de los edificios no deberán producir alteraciones en las fachadas. En caso de configurarse patios interiores deberá cumplirse la relación r = h'/d' = 1,5.

5.2.2 Protección ambiental:

Comprende las acciones tendientes a la protección del espacio público o privado que circunda a los edificios, las áreas descubiertas, las aceras y calzadas, los cuatro diques y sus banquinas, los elementos de la actividad portuaria original y del equipamiento urbano:

Equipamiento Urbano

Señalización y alumbrado.

Los elementos de sostén de señalización y alumbrado, los que delimitan el acceso a estacionamientos y los que pertenecen a empresas de servicios públicos se pintarán en tonos uniformes armonizados con el conjunto. Los proyectos de iluminación externa de los edificios y de las áreas libres de las parcelas tendrán coherencia y unidad cromática y deberán ser aprobados por el Consejo. Las columnas de alumbrado no podrán ser usadas como soporte para la fijación de reflectores, altavoces u otros elementos ajenos.

- Mobiliario

El diseño y emplazamiento de los componentes del mobiliario urbano (puestos de ventas y de control, refugios, bancos, papeleros, maceteros, bebederos, etc.) deberán contar con el dictamen favorable de la Secretaría.

Los elementos característicos de la actividad portuaria original deberán respetarse, reacondicionarse si estuvieran dañados o reponerse si faltaran, en caso de ser posible (debido a la imposibilidad de remontarse al proceso de fabricación de origen).

b) Marquesinas y toldos:
Podrán materializarse sobre la fachada oeste y las laterales de la planta baja de los edificios. Pertenecerán a una sola tipología y color por edificio, concretándose con materiales traslúcidos o transparentes en las marquesinas y en las telas de los toldos. No llevarán anuncio de ningún tipo; sólo se permitirá la inscripción del nombre y/o razón social en los faldones de los toldos. Los proyectos serán sometidos a consideración del. Consejo.

c) Publicidad:
En las fachadas de los edificios se permitirán anuncios frontales, sean del tipo de letras sueltas o independientes. Queda prohibido el emplazamiento de anuncios en forma saliente, estructuras publicitarias y cualquier otro elemento sobre los techos de los edificios. Los proyectos serán sometidos a consideración del Consejo.

d) En el espejo de agua de los diques:
A lo largo de los diques y en coincidencia con su eje deberá mantenerse entre las Dársenas Norte y Sur una vía central de comunicación acuática. Dicha vía permanecerá libre de todo elemento que obstaculice la libre navegación en un ancho de 40 m. A ambos lados de la misma podrán materializarse amarras, muelles, cabinas de vigilancia, marinas y demás equipamiento para el servicio y comodidad de los navegantes con la condición de que sus instalaciones sean flotantes.

e) Solados exteriores:
Deben respetar el ambiente original del área acondicionando el empedrado existente o reponiéndolo si faltare. Sobre la divisoria de las parcelas sólo se podrán materializar mojones y/o modificaciones en el diseño del solado con el material original a los efectos de mantener la continuidad espacial del área descubierta.

f) Arbolado:
Los ejemplares de especies vegetales existentes deberán ser conservados. En la franja de deslinde con la autopista y en las áreas de estacionamiento público, se podrán forestar en alineación con árboles de características apropiadas a la función que deberán cumplir.

g) Mantenimiento:
El mantenimiento y conservación de alumbrado, parquización y vigilancia de las áreas libres de dominio privado librado al uso público quedará a cargo de los propietarios de cada parcela.

6) Usos:

a) Para las parcelas ocupadas por los edificios sujetos a protección, los usos serán los que resulten de la aplicación de los Cuadros de Usos Nº 5.2.1 para el Distrito C1 de zonificación (A.D. 610.24)

Se permiten además los siguientes usos:

• Casa de remate.
  
• Centro de exposiciones.
  
• Club social, cultural y deportivo (en instalaciones cubiertas).
  
• Talleres artesanales y de arte.
  
• Servicios turísticos y relacionados con el transporte por agua.

Observaciones: se deberá cumplimentar con el 50% de lo exigido en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1 referido a estacionamiento y el 100% de lo requerido para carga y descarga:

a1) Los usos permitidos para las parcelas 9,10,11 y 12 serán únicamente para actividades educativas, culturales, deportivas y comercios afines a dichas actividades.

b) Las áreas libres, descubiertas de la parcela:

Las áreas descubiertas de la parcela, quedarán libradas al uso público. Esta obligación se establecerá mediante servidumbre administrativa formalizada mediante escritura pública.

En estas áreas se podrán ubicar mesas, sillas, sombrillas y servicios auxiliares de cafetería, refrigerio y esparcimiento en correspondencia con las actividades principales de los edificios.

En lo referido a forma, uso y ocupación del suelo con el mobiliario anexo a las actividades en las áreas descubiertas, quedarán sometidas a la aprobación del Consejo;

c) Para los espejos de agua de los diques se permitirán los siguientes usos:

• Atraque y amarre de embarcaciones.
  
• Muelles flotantes para amarre de embarcaciones.
  
• Vestuarios y actividades conexas.
  
• Pontones flotantes para seguridad, vigilancia y administración.
  
• Exposición, ventas o alquiler de embarcaciones.
  
• Exhibición de embarcaciones de interés histórico.
  
• Exposición y muestras itinerantes flotantes.
  
• Actividades náuticas y deportivas, sus sedes sociales,
• administración, marinería, gastronomía, depósito y talleres.
  
• Servicios turísticos y relacionados con el transporte por agua.
  
• Pontón gasolinero flotante
  
• Almacén Naval
  
• Escuela yachting
  
• Escuela de deportes náuticos y acuáticos

Cada una de las distintas actividades deberá contar con los servicios mínimos que aseguren su funcionamiento con carácter autónomo y estar instaladas en superficies flotantes. En prevención de cualquier agresión ecológica y polución ambiental, todas las construcciones admitidas deberán tener conexiones de servicios a la red general.

Para las superficies flotantes se establece un FOS máximo = 0,05.

En cada dique el uso gastronomía solo podrá alcanzar el 10 % del FOS máximo permitido.

Los emplazamientos de los usos permitidos solo podrán ocupar hasta un 40 % de cada uno de los lados de cada dique, cada uno de ellos tendrán un desarrollo lineal sobre cada lado de los diques no mayor de 15 m.

Las construcciones sobre dichas superficies deberán respetar un plano límite de 4,50m. medido a partir de la cota de muelle.

Las embarcaciones de interés histórico deberán tener como marco de exhibición un sector compuesto por el tramo del lado del dique que ocupa cada nave más una franja de 30 m. a cada lado de dicha nave libre de toda ocupación, así como también el espejo de agua comprendido entre este sector y la vía central de comunicación acuática.

d) Estacionamiento público en dominio privado:

Para las áreas descubiertas de las parcelas ocupadas por edificios sujetos a protección, libradas al uso público, deberá destinarse entre un mínimo de un 10% y un máximo de un 20% de la superficie de la parcela para estacionamiento vehicular descubierto de uso público, ubicado en correspondencia con la fachada occidental de los edificios y adyacente a la L.O. de la parcela. Su construcción estará a cargo de los propietarios y deberá seguir los lineamientos generales que determine el Consejo.

e) Vía Pública

e1) Actividades en las áreas libradas al uso público:

En las áreas descubiertas podrán ubicarse mesas, sillas, sombrillas y elementos auxiliares para actividades de recreación, culturales y de esparcimiento, siempre que los mismos no sean fijos. Estas actividades deberán desarrollarse en una franja de ancho máximo igual a 4,00 m linderos al edificio, no pudiendo superar el 50% del ancho del sector destinado al libre tránsito peatonal.

e2) Estacionamiento en la vía pública:

Se desarrollará en las áreas libres entre diques y a ambos lados de las vías transversales de circulación.

El estacionamiento mencionado será de uso público.

f) Para la Parcela 17 se admiten los usos del Distrito E3, según Cuadros de Usos Nº 5.2.1.

Se permitirán además, sin limitaciones, los siguientes Usos:

Venta de embarcaciones deportivas y accesorios
Almacén naval.
Guardería náutica.
Bocas de expendio de combustible para embarcaciones.
Taller de mantenimiento y servicios auxiliares para las embarcaciones y actividades náuticas a desarrollarse en los diques.
Helipuerto.

g) Para la Parcela 18 se admiten los usos del Distrito C1 según Cuadro de Usos Nº 5.2.1.